En octubre de 2024, la Sunat emitió notificaciones dirigidas a empresas que registraron su domicilio fiscal como “alquilado” en sus sistemas, sin que se haya encontrado evidencia clara de los pagos correspondientes. La administración tributaria exige ahora que estas compañías presenten documentación que acredite los pagos de arrendamiento del periodo fiscal 2023. Entre los documentos solicitados figura el contrato de arrendamiento del domicilio fiscal con fecha cierta, así como los recibos de arrendamiento que cubran desde enero hasta diciembre del año pasado. Además, las empresas deben entregar un archivo en formato Excel con información detallada sobre el arrendador, el contrato, la forma de pago y la moneda utilizada. En caso de que la compañía no sea arrendataria del inmueble declarado, se le pide acreditar la propiedad mediante el título de propiedad, la partida registral o el recibo del impuesto predial del último ejercicio. Toda la documentación debe ser enviada a través de la mesa de partes virtual. Si la empresa necesita una prórroga para cumplir con el requerimiento, deberá solicitarla por el mismo canal. Por otro lado, Michael Morales, socio del Estudio Olaechea, explicó que una de las medidas complementarias implementadas por la Sunat para combatir la evasión fiscal en el sector de arrendamientos es la deducción del 30% de los pagos de alquiler como gasto deducible para el arrendatario. Esta medida permitía que los inquilinos redujeran sus impuestos si los pagos de alquiler estaban formalmente declarados.

Juan José Assereto, socio de Zuzunaga y Assereto, señaló que uno de los principales problemas en las acciones de control de Sunat es la falta de regularización de los títulos de propiedad. Explicó que muchas personas no formalizan la adquisición de sus inmuebles, lo que genera una situación donde resulta difícil demostrar la titularidad del predio. Esta informalidad es frecuente, sobre todo en pequeñas empresas o personas que ocupan propiedades sin haber formalizado la transferencia de propiedad.

Assereto destacó que esta situación complica el cumplimiento de los requerimientos de Sunat, ya que la entidad parte de la presunción de que si no se es inquilino, entonces se debe ser propietario. Sin embargo, en muchos casos los ocupantes de los inmuebles carecen de un título de propiedad formal, lo que crea un vacío legal y problemas al momento de acreditar que no existe un pago de alquiler. La falta de formalización de los títulos de propiedad representa un obstáculo significativo para cumplir con las exigencias tributarias, y Sunat podría imponer sanciones a quienes no logren presentar la documentación adecuada.

Respecto a la deducción por alquiler, esta tenía una condición clave: el arrendatario debía asegurarse de que el arrendador declarara correctamente las rentas generadas por el alquiler del inmueble. Es decir, el inquilino solo podía acceder a este beneficio si el propietario cumplía con su obligación de pagar el Impuesto a la Renta sobre esos ingresos. Morales mencionó que esta medida alineaba los intereses del arrendatario con los de Sunat, ya que el inquilino obtenía un beneficio económico al verificar que el arrendador cumpliera con sus obligaciones fiscales.

Problemas de las multinacionales

Un problema recurrente, sobre todo en multinacionales que inician operaciones en Perú, es la declaración del domicilio fiscal, según explicó Morales, del Estudio Olaechea. Cuando una empresa se constituye pero aún carece de oficinas físicas o personal contratado, suele registrar como domicilio fiscal la dirección de su estudio de abogados o contador. “Esto se hace para cumplir con la exigencia legal de tener un domicilio fiscal registrado, aunque en realidad no exista un contrato formal de arrendamiento ni se esté pagando por el uso de ese espacio”, detalló. El problema se agrava porque muchas compañías olvidan actualizar ese domicilio una vez que empiezan a operar formalmente, lo que puede generar conflictos con la Sunat. En algunos casos, esas direcciones se declaran como “alquiladas” sin que se pague alquiler, creando incongruencias cuando el ente fiscalizador no encuentra gastos de arrendamiento en la contabilidad.

“Renta ficta” y mypes

Assereto señaló que la carta de la Sunat también apunta a las mypes, las cuales suelen operar en inmuebles con títulos de propiedad poco claros o no registrados formalmente. Esa situación dificulta que cumplan con los requerimientos del fisco, que parte de la premisa de que si no se paga alquiler, debe tratarse de un propietario. Cuando la propiedad no está debidamente registrada o es informal, la Sunat puede asumir la existencia de una renta presunta o “renta ficta”. Esto implica que, aunque no haya un pago real por el uso del inmueble, se considera que debería existir un ingreso por alquiler y se genera una obligación tributaria sobre ese ingreso supuesto.

Assereto señaló que muchas mypes podrían tener dificultades para acreditar su situación real, ya sea por carecer de un título de propiedad formal o por ocupar el inmueble sin pagar alquiler. Si no se presenta información clara, la Sunat podría aplicar una renta ficta y sancionar a las empresas que no entreguen los documentos exigidos.

El abogado especialista y analista legal del área de Economía de Diario Gestión, Gerardo Rosales Díaz, advirtió sobre estos riesgos. En ese contexto, recordó que la Sunat mantiene su atención en los contribuyentes con domicilio fiscal alquilado, lo que podría derivar en fiscalizaciones más rigurosas.

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