Perú urbano: casi 8 de cada 10 viviendas se construyen sin asistencia técnica

El desafío es especialmente relevante en Perú, expuesto a múltiples amenazas naturales. El Banco Central de Reserva (BCR) recogió que, entre enero y agosto de 2026, hubo 594 sismos, 2.7% más que en el mismo periodo de 2025. Además, el 30.5% de ese total superó la magnitud 4.

Frente a tal escenario, una data de Apoyo Consultoría mostró que, al 2024, el 77% de las viviendas urbanas en el país no cuenta con asesoramiento profesional, porcentaje que llega al 82% en la costa norte. Le siguen la costa centro (78%), el resto de Lima Metropolitana (74%) y Lima moderna (23%). ¿El “eco” se extiende hasta la actualidad?

`; document.body.appendChild(modalWrapper); let figcaption = modalWrapper.querySelector("figcaption"); if(figcaption) figcaption.style.display="none"; modalWrapper.querySelector(".s-multimedia__close-modal").addEventListener("click",()=>{modalWrapper.remove(); e.style.display="flex"; if(caption) caption.style.display="block";});})})});});

El análisis de vulnerabilidad es solo urbana y sin selva. Dado que en zonas rurales casi nadie construye con ayuda de ingeniero o arquitecto, incluirlas sube la cifra, aclararon desde Apoyo Consultoría.

• LEA TAMBIÉN: Presupuesto para bonos de viviendas se recortará a menos de la mitad: Así impacta en el sector

Fragilidad en cifras: el norte es el más expuesto

En efecto, el BCR evaluó información del Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres (Cenepred), del Centro Peruano Japonés de Investigaciones Sísmicas y Mitigación de Desastres (Cismid) y de la Encuesta Nacional de Hogares (Enaho) y compartió en su Reporte de inflación de septiembre 2026 que las viviendas ubicadas en las zonas de mayor exposición sísmica de Lima Metropolitana, catalogadas como III, IV y V, presentan ciertas condiciones habitacionales.

“En las zonas III-V, alrededor de 7 de cada 10 personas residen en viviendas que fueron construidas sin licencia (66.3%) o sin asistencia técnica (67.8%)”, se puede leer en el documento oficial.

“En las zonas III-V, el 30.3% de la población reside en viviendas cuyas paredes han sido construidas con materiales distintos al ladrillo, bloque o piedra con cemento [...]. El 9.4% de la población en esta zona tiene pisos de tierra u otros materiales en su vivienda, y un poco menos de la mitad (48.2%) cuenta con techos de calamina u otro material”, se añade.

Apoyo Consultoría identificó que, en total, son 2.4 millones de personas las que ocupan zonas ámbar y rojas en la capital: es decir, de mayor vulnerabilidad.

Asimismo, en el Perú urbano el 28% posee casas sin paredes de ladrillo; y el 43%, sin techo de concreto. Sumado a ello, Iván Portocarrero, socio de dicha firma de asesoría empresarial, explicó que la mayoría de familias diseña sus hogares de manera empírica, con maestros de obra, porque “contratar profesionales y elaborar planos resulta más caro”.

“Incluso para ganar espacio es común edificar el segundo piso más ancho que el primero y sin colocar columnas de soporte desde la cimentación. [...] Pero la prevención siempre será más barata que la reconstrucción”, sostuvo.

Comentó también que la construcción con acompañamiento profesional tiene menor presencia en el norte y en las provincias porque, en Lima moderna, en cambio, existe una mayor oferta de vivienda formal, especialmente de edificios multifamiliares.

Así, hasta agosto de 2026, el 50% de los encuestados por Apoyo Consultoría declaró estar poco o nada preparado ante lluvias intensas. Cabe decir que, aunque es una porción alarmante, un año atrás la percepción de riesgo era mayor: 65% a marzo de 2025.

Otro elemento de fragilidad es que, mientras el 51% del país (urbano y rural) cuenta con pista asfaltada frente a su vivienda, el norte se ubica por debajo, con 46%.

A su turno, Erick Lau, especialista en derecho inmobiliario en Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados, precisó que la autoconstrucción no es un fenómeno reciente: existe desde mediados del siglo XX. Esto se debe a que construir en zonas urbanas de manera formal implica una licencia municipal, además de planos y documentación técnica que acredite que el proyecto cumple con el Reglamento Nacional de Edificaciones. Es decir, presupuesto.

El problema es que la falta de asesoría experta puede dejar varios aspectos medulares fuera de la construcción. Entre ellos, el cumplimiento de las normas de seguridad y salubridad.

“Legalmente, el propietario es el responsable civil directo por los daños que la caída o colapso de su vivienda pueda ocasionar a terceros debido a defectos constructivos previsibles”, dijo.

En esa línea, el Fenómeno El Niño no se considera un evento extraordinario o imprevisible, ya que es recurrente en el país. Por ello, sus consecuencias son presumibles y no deslindan la responsabilidad del dueño de casa, aclaró.

Leer artículo completo en gestion.pe →