Entre enero y julio se vendieron 17.871 viviendas nuevas en Lima Metropolitana y Callao, 25,4% más que en el mismo periodo de 2025. Lima Norte, Callao, Lima Este y Lima Sur muestran el mayor dinamismo, mientras la compra de departamentos en planos y construcción gana terreno.
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Juan IparraguirreEscucharResumenCompartirEl mercado de vivienda nueva en Lima Metropolitana y Callao mantiene un ritmo de crecimiento que está modificando la geografía de la demanda. Entre enero y julio de 2026 se vendieron 17.871 unidades, 25,4% más que las 14.246 colocadas en el mismo periodo del año pasado, según información de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP).
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El resultado no responde únicamente a un mayor número de compradores. Una parte importante del movimiento se está produciendo fuera de los sectores tradicionalmente asociados con el mercado inmobiliario de Lima. En el primer semestre, Lima Norte registró el mayor crecimiento porcentual, mientras que Callao, Lima Este y Lima Sur también avanzaron a tasas elevadas.
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Esto configura un mercado distinto al de años anteriores: aunque Lima Moderna continúa concentrando el mayor número de operaciones, otras zonas están aumentando su participación a medida que los compradores buscan alternativas de vivienda con características y precios que se ajusten mejor a sus posibilidades.
Lima Norte lidera el avance
Los datos acumulados hasta junio muestran con mayor claridad dónde se produjo el cambio. Lima Norte pasó de vender 448 viviendas en el primer semestre de 2025 a 759 en el mismo periodo de 2026, un incremento de 69%.
El Callao registró un crecimiento de 53%, mientras que Lima Sur y Lima Este aumentaron sus ventas en 50% cada una. Lima Centro avanzó 19% y Lima Top, donde se concentra parte de la oferta de mayor valor, creció 14%.
En términos de volumen, sin embargo, Lima Moderna continúa a la cabeza. Durante los primeros seis meses del año se vendieron 6.294 viviendas en este sector, por encima de las demás zonas de la capital.
La diferencia entre crecimiento porcentual y volumen vendido resulta importante. Las zonas emergentes pueden registrar incrementos mucho mayores porque parten de una base más pequeña, pero su avance revela que la demanda no está concentrada únicamente en los distritos con mayor actividad inmobiliaria histórica.
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Casi 9 de cada 10 compras son antes de la entrega
Otro cambio importante está en el momento en que los compradores deciden adquirir una vivienda.
En julio, aproximadamente el 87% de las unidades vendidas correspondió a proyectos que todavía no estaban terminados: 35% de las operaciones fueron viviendas adquiridas en planos y 52% correspondieron a inmuebles en construcción. Solo 14% de las ventas fueron viviendas de entrega inmediata.
La composición prácticamente no cambió respecto de junio, cuando las compras en planos y construcción representaron 86% del total.
El comportamiento también coincide con la estructura de la oferta. Al cierre de julio, el 54% de las viviendas disponibles estaba en planos y otro 40% se encontraba en construcción. Apenas 6% correspondía a unidades listas para ser entregadas.
Para los compradores, entrar a un proyecto desde sus primeras etapas puede significar acceder a un precio menor frente al valor que tendrá el inmueble cuando la construcción avance o llegue a su culminación. Ana Cecilia Gálvez, gerenta general de CODIP, señaló que esta diferencia ayuda a explicar la concentración de la demanda en proyectos en planos y construcción.
Pero la tendencia también muestra algo sobre el mercado: el comprador está dispuesto a esperar la entrega de su vivienda si encuentra una alternativa que se ajuste mejor a su presupuesto.
¿Qué tipo de departamento buscan?
La demanda también se concentra en determinados formatos. Entre enero y julio, los departamentos de dos dormitorios representaron 39,4% de las ventas, mientras que los de tres dormitorios alcanzaron 39%. En conjunto, ambas opciones concentraron cerca de ocho de cada diez operaciones.
El formato flat fue claramente dominante, con 68% de las preferencias, frente a 19% de los dúplex.
El perfil de elección muestra además que el comprador no mira únicamente el precio. Según el estudio de CODIP, la distribución de la vivienda fue el factor más mencionado al momento de elegir un inmueble, con 73% de respuestas. Le siguieron el precio, con 71%, y la ubicación, con 63%.
Estos datos ayudan a entender por qué la oferta de departamentos compactos y proyectos ubicados en zonas con conexión a diferentes puntos de la ciudad ha ganado espacio en el mercado.
Hay más viviendas disponibles, pero también se venden más rápido
El crecimiento de las ventas ocurre junto con una ampliación de la oferta. Durante el primer semestre, el número promedio de viviendas disponibles llegó a 58.768 unidades, 12% más que un año antes. Al mismo tiempo, la absorción mensual —que mide la velocidad con la que se colocan las viviendas disponibles— pasó de 3,9% a 4,4%.
Es decir, el aumento de la oferta no ha venido acompañado de una acumulación equivalente de viviendas sin vender. El mercado está incorporando nuevos proyectos mientras la demanda absorbe una mayor cantidad de unidades.
También aumentó ligeramente el número de empresas y proyectos activos. Entre enero y junio participaron 262 empresas inmobiliarias y se contabilizaron 1.135 proyectos, frente a 260 empresas y 1.096 proyectos en el mismo periodo de 2025.
La velocidad de las ventas ha reducido, además, el tiempo estimado para agotar el stock disponible a 25 meses, por debajo del promedio de 27 meses observado durante los últimos cinco años.
¿Qué está impulsando las compras?
El comportamiento del mercado se produce en un escenario de mejores condiciones de financiamiento respecto de años anteriores y de recuperación de la actividad inmobiliaria. Durante el primer semestre, el mercado ya acumulaba un crecimiento de 26%, con 15.477 viviendas vendidas frente a 12.308 entre enero y junio de 2025.
El crédito hipotecario continúa siendo, sin embargo, una variable determinante para los compradores. Un análisis del mercado inmobiliario publicado en julio identificó tasas hipotecarias por debajo de los niveles de años anteriores, aunque el costo de la cuota sigue siendo uno de los principales obstáculos para los hogares de ingresos medios.
Por ello, el avance de las ventas no significa que comprar una vivienda se haya vuelto sencillo para todos los hogares. La demanda se está adaptando: busca departamentos de determinados tamaños, prioriza la distribución y compara ubicaciones, mientras una proporción cada vez mayor opta por comprar cuando el proyecto todavía está en construcción.
Con 17.871 viviendas vendidas hasta julio, el mercado limeño apunta a cerrar 2026 con un nivel de actividad superior al del año pasado. La principal señal, más allá del crecimiento de 25,4%, es que la expansión ya no se concentra únicamente en los mercados inmobiliarios tradicionales: Lima Norte, Callao, Lima Este y Lima Sur están ganando terreno y muestran hacia dónde se está desplazando parte de la demanda de vivienda nueva.
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