Las empresas inmobiliarias suelen calcular sus precios en dólares, aunque luego los expresan en soles para sus clientes y el público. De ese modo, la cuota inicial y los pagos mensuales del crédito hipotecario también se efectúan con la moneda local.
En los últimos años prevalece un comportamiento descendente de la divisa estadounidense. Hace menos de año y medio, a inicios de abril del 2025, el dólar cotizaba en S/ 3.75. Hoy está en S/ 3.36.
Tal evolución puede ser significativa para el comprador de inmuebles. Una vivienda de US$ 100,000 que en abril del año pasado equivalía a S/ 375,000, hoy, con el tipo de cambio vigente, se expresa en S/ 336,000.
En una proporción similar se han abaratado los departamentos y, por tanto, los créditos hipotecarios, en el periodo mencionado.
En los últimos 12 meses el dólar retrocedió 4.6%.
La baja de la divisa imprime dinamismo a la venta de viviendas terminadas o de segundo uso, y de los proyectos en general, manifestó a Gestión Javier Bernuy, gerente de área del negocio hipotecario e inmobiliario del BCP.
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Tipo de cambio
Incluso en el estrato afluente, en el que las inmobiliarias mantienen los precios en dólares, el impacto de la variación del tipo de cambio puede ser más notorio, sostuvo. En este nicho, los préstamos hipotecarios fluctúan entre US$ 200,000 y US$ 250,000.
“En el mercado de bienes terminados o de segundo uso las personas colocan los precios en dólares. De hecho, si entras a páginas web para alquiler y venta de inmuebles, seguramente vas a ver muchas propiedades que están publicadas (con su precio) en dólares o te muestran el precio en soles y te dicen que está sujeto al tipo de cambio del día”, agregó el ejecutivo.
“El menor nivel del tipo de cambio sol-dólar en los últimos meses ha reducido el valor de las viviendas en términos de soles –las viviendas se ofertan básicamente en dólar–”, evolución que favorece la adquisición de inmuebles, según Scotiabank.
Tasa de interés
Otro factor que impulsa el mercado hipotecario son las menores tasas de interés, mencionó Bernuy. De acuerdo con la SBS, la tasa de interés promedio de los créditos hipotecarios en soles en el sistema bancario al cierre de julio último era de 7.82% anual, mientras que un año atrás estaba en 7.89%.
El gerente del BCP proyectó una relativa estabilidad de esas tasas en el corto plazo, aunque luego de abril del próximo año, una vez disipado el fenómeno de El Niño, vislumbró una tendencia a la baja.
Hasta fin de año persisten algunos factores que podrían ocasionar volatilidad en las tasas de interés, como el conflicto en Medio Oriente y las expectativas de inflación (ambos relacionados), acotó.
Desembolsos
En cuanto a desembolsos, indicó que el número de créditos hipotecarios creció 20% en el segundo trimestre respecto del mismo periodo del 2025.
En detalle, se observa un ritmo de expansión mayor en el nicho afluente, en el que el aumento de las colocaciones de hipotecas fue de 40%, mientras que en el orientado a vivienda social la expansión fue de 25%, precisó.
En un tercer grupo, que se encuentra entre el afluente y el segmento de vivienda social, denominado por el banco como “afluente emergente”, los desembolsos se incrementaron entre 18% y 19%, agregó.
Una variable adicional que apuntala el mercado hipotecario es la elevación de los ingresos personales. Según Bernuy, ello se traduce en dos efectos: por un lado, junto con menores tasas de interés, permite reducir las cuotas a pagar; y, por otro, más personas pueden calificar para un préstamo.
Los mayores ingresos impulsan al mercado de forma “significativa”, dijo.
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Hipotecas para peruanos que viven en el exterior
El BCP relanza un producto de crédito hipotecario dirigido a peruanos que viven en el extranjero, con el objetivo de que puedan adquirir un inmueble en el mercado local.
“Hay peruanos que quieren comprar una propiedad y están viviendo afuera, y cuando intentan tocar la puerta del sistema financiero, a veces se la cierran. Y son buenos perfiles, son juiciosos en su comportamiento financiero”, sostuvo Javier Bernuy, del BCP.
El producto se diferencia al requerir una cuota inicial del 30%, porque el solicitante, al no residir en Perú, implica mayor riesgo de incumplimiento, explicó el ejecutivo.
El referido crédito del banco está orientado principalmente al mercado de peruanos que viven en EE.UU., y que envían remesas, pero no se limita a ese país.
SOBRE EL AUTOR
Economista con trayectoria en periodismo y medios digitales.
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