La Corte Suprema falló a favor de un grupo de compradores que demandó a los antiguos dueños de un terreno por no haber realizado el trámite de habilitación urbana tras venderles los lotes para vivienda. Con esta decisión, los vendedores podrían estar obligados a completar ese proceso incluso después de haber transferido las propiedades.

El caso llegó a la máxima instancia judicial después de que la Corte Superior anulara un primer fallo que ordenaba a los vendedores gestionar la habilitación. Ese tribunal consideró que los contratos de compraventa no obligaban expresamente a los vendedores a realizar dicho trámite, por lo que la responsabilidad recaía en los actuales propietarios, quienes debían hacer el proceso por su cuenta ante las autoridades municipales.

Sin embargo, la Corte Suprema determinó que esa decisión no había considerado correctamente la Ley N° 29090, que regula las habilitaciones urbanas. La norma establece que quienes venden terrenos para vivienda deben cumplir con ciertos requisitos, como asegurar que el terreno esté debidamente habilitado y ceder áreas para parques y servicios públicos.

La entidad también señaló que los compradores no siempre pueden hacer estos trámites por sí solos, ya que hay requisitos legales y administrativos que solo pueden ser gestionados por los propietarios originales. De esta manera, los vecinos que no podían acceder a servicios básicos ni formalizar sus propiedades ahora tienen un respaldo judicial para exigir que los antiguos dueños completen el proceso de habilitación urbana.

¿Mala interpretación de la Corte Suprema sobre la Ley 29090?

Para David Encinas Zevallos, socio del estudio Rodríguez García & Encinas, lo resuelto por la Corte Suprema habría distorsionado el sentido de la Ley 29090 al leer como una obligación lo que en realidad es un requisito condicionado. “La 29090 dice que, si quiero hacer una habilitación urbana, debo tramitar una licencia. Pero si no quiero hacerla, no hay una obligación de tramitar la licencia. La Corte ha interpretado que esta exigencia es obligatoria para todos, lo que cambia el sentido original de la norma”, explicó.

En la misma línea, Luis Aliaga, Asociado Principal de Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría, precisó que la norma regula los procedimientos administrativos para convertir un terreno rústico en urbano, pero no establece la obligación de ejecutar la habilitación antes de vender. “La ley establece los procedimientos, pasos y acciones que un habilitador, un propietario o alguien que ejecute un proyecto de habilitación debe realizar para convertir un terreno rústico en urbano. Sin embargo, no hay una norma que obligue a habilitar un terreno antes de su venta”, señaló.

Posibles efectos en el sector inmobiliario

La consecuencia más directa de esta casación, según Aliaga, sería el incremento de los costos de transacción: los dueños de terrenos rústicos que solo quieren vender sus lotes podrían terminar asumiendo gastos que hoy recaen en los desarrolladores inmobiliarios. “El proceso de habilitación urbana implica diversos costos, como la entrega de aportes reglamentarios, la construcción de vías de acceso y la instalación de servicios como agua, electricidad y gas. Estos costos generalmente los asumen los desarrolladores inmobiliarios, pero, con esta sentencia, podrían trasladarse a los propietarios de terrenos rústicos que solo buscan vender sus lotes”, detalló.

Así, el fallo podría empujar a que quienes deseen vender un terreno se vean obligados a tramitar la habilitación urbana antes de concretar la venta, un escenario que, de materializarse, encarecería las operaciones y cambiaría las reglas de juego para el mercado de suelo en el país.

Aliaga precisó que la casación podría ser utilizada como referencia en casos futuros, lo que generaría incertidumbre en estos modelos de venta. “Sin embargo, actualmente no se ha extendido su aplicación a este tipo de contratos”, puntualizó. El impacto alcanzaría a los condominios de playa y a las propiedades que se comercializan bajo esquemas de derechos de superficie o asociaciones, si la interpretación de la Corte Suprema se aplica en casos similares.

En algunas urbanizaciones de playa, explicó Aliaga, los compradores adquieren derechos de uso sobre una parcela sin que esta tenga habilitación urbana, lo que les permite pagar un costo menor que por un terreno completamente urbanizado. Encinas, por su parte, añadió que la casación podría derivar en litigios si los compradores reclaman que la venta de un terreno incluye implícitamente la obligación de habilitarlo. “Cuando los contratos no establecen claramente qué se está vendiendo, queda un vacío que puede ser llenado con interpretaciones como la de esta casación”, sostuvo.

Frente a este escenario, los especialistas recomendaron que los contratos de compraventa inmobiliaria sean claros y detallados para evitar conflictos legales. “El problema en este caso es que el contrato no especificaba con precisión las características del terreno ni las obligaciones del vendedor. Esto permitió que la Corte Suprema interpretara que la habilitación urbana era una condición implícita en la venta”, indicó Encinas.

Para Aliaga, la seguridad contractual será determinante para evitar que las interpretaciones judiciales generen obligaciones no previstas en la ley. En esa línea, el abogado recomendó que los contratos precisen si la responsabilidad de la habilitación urbana recae en el comprador o en el vendedor, e incluyan una descripción clara del estado del terreno. “Más que decir que ‘no se hará habilitación urbana’, lo importante es definir el producto que se está vendiendo y quién asumirá los trámites y costos asociados”, explicó.

De esta manera, ambos especialistas coinciden en que la redacción del contrato es un punto central para blindar a las partes frente a futuros conflictos. Definir el producto que se ofrece y asignar de forma explícita los trámites y costos de la habilitación evitaría que los tribunales impongan cargas que no estaban contempladas originalmente. La recomendación apunta a que los acuerdos dejen constancia expresa del estado del inmueble y del responsable de los procesos de habilitación, de modo que no queden espacios a la ambigüedad ni a lecturas que amplíen las responsabilidades más allá de lo pactado.

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