El proyecto de reglamento de la Ley 32379, que desarrolla el Ministerio de Vivienda, establece que los beneficiarios de viviendas de interés social no podrán adquirirlas para destinarlas al alquiler como fuente de ingresos. Según la propuesta, el inmueble deberá ser usado como residencia propia y ocupado de manera habitual durante cinco años, sin posibilidad de arrendarlo en ese periodo.
Si el beneficiario alquila la vivienda, deja de habitarla o incumple las condiciones del subsidio dentro de ese lapso, no solo perderá la posibilidad de acceder a futuros apoyos del Estado, sino que también enfrentará sanciones por el incumplimiento.
Para el abogado civil Miguel Flórez Galecio, socio en Lawtech, esta restricción no constituye una afectación arbitraria de la propiedad. “No estamos frente a una afectación arbitraria de la propiedad, sino ante una limitación temporal asociada a un régimen especial de acceso a un subsidio estatal”, señaló. El especialista considera que la norma representa una carga legítima derivada de la función social de la propiedad, pues la limitación es temporal, persigue un fin constitucionalmente válido y desaparece una vez cumplido el plazo previsto por el reglamento.
El rol del Estado sobre sus programas sociales y sus facultades para limitarlos es válido siempre que la restricción tenga sustento legal y una finalidad constitucionalmente legítima, respetando el principio de proporcionalidad. El artículo 70 de la Constitución reconoce el derecho de propiedad, pero también establece que este debe ejercerse en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley.
En el caso de este reglamento, la finalidad tiene un carácter claramente social: reducir la brecha habitacional cualitativa y cuantitativa que existe en el país. Desde la teoría constitucional, explicó Flórez Galecio, el contenido esencial del derecho de propiedad permanece intacto, ya que la limitación impuesta es temporal y se justifica por el régimen especial de acceso al subsidio estatal.
La infracción de la prohibición de alquilar viviendas sociales podría derivar en sanciones administrativas, pero no necesariamente en la nulidad del contrato firmado entre privados. Así lo explicó Fernando Castañeda, abogado experto en Derecho Inmobiliario y socio de Aramburú Castañeda Boero Abogados, quien detalló que las consecuencias civiles dependerán de lo que establezca el reglamento y de lo que se disponga de forma expresa en la norma.
Según Castañeda, para que el contrato sea declarado nulo o ineficaz, debe estar claramente previsto en la norma o en el reglamento. De lo contrario, “el contrato no tendría que ser necesariamente nulo o ineficaz si es que la norma no lo ha previsto así de manera expresa”. En ese escenario, el acuerdo podría mantenerse válido entre las partes, pero el incumplimiento generaría “consecuencias en el plano administrativo frente al Estado”, precisó.
Entre las sanciones que podrían aplicarse al propietario que incumpla la restricción figuran la devolución del beneficio recibido, incluyendo intereses y penalidades, así como la inhabilitación para acceder nuevamente a programas habitacionales o a cualquier otro programa social, sea o no habitacional. Sobre la posibilidad de que el incumplimiento derive en un proceso penal, el especialista señaló que el Derecho penal es de “última ratio”, es decir, un recurso extremo, puesto que el programa y sus sanciones se desenvuelven, en principio, en el ámbito administrativo.
En este tipo de casos, el contrato podría reunir los requisitos generales de validez previstos por el Código Civil; sin embargo, si se infringiera, se activarían las consecuencias contempladas por el régimen especial de la vivienda de interés social. Cabe recordar que, en este esquema, el propietario mantiene la titularidad del inmueble, puede ocuparlo y ejercer la mayoría de las facultades propias del dominio. Lo único que se restringe temporalmente es la posibilidad de disponer libremente del bien o destinarlo al alquiler.
La norma propuesta no desarrolla un catálogo claro de excepciones para situaciones extraordinarias como traslados laborales, enfermedades graves, violencia familiar o fuerza mayor, según el abogado Flórez Galecio. “Por ello sería recomendable que el reglamento incorpore mecanismos objetivos que permitan atender casos excepcionales sin desnaturalizar la finalidad social del subsidio”, precisó. La nueva normativa establece que el beneficiario tiene que habitar la vivienda sí o sí mientras dure el contrato de subsidio con el Estado, por lo que cabe preguntarse si por motivos laborales, familiares o de salud el reglamento contempla mecanismos de flexibilización al incumplir ciertos parámetros del beneficio.
Si existe una sucesión, divorcio o cualquier otra forma de transmisión patrimonial durante el período de restricción, la normativa tampoco explica con suficiente detalle estos casos. Desde el punto de vista legal, hay que diferenciar cuando alguien entrega un bien por decisión propia, como en una compraventa, de cuando la ley obliga a que el bien pase a otra persona, como sucede en una herencia o en la división de bienes de un matrimonio.
La responsabilidad penal podría surgir si el beneficiario, para acceder al programa, presenta documentación falsa o realiza declaraciones falsas, caso en el que entran figuras penales como la falsedad ideológica contempladas en el Código Penal, con sus posibles agravantes. En tanto, sobre la actuación de los notarios, registradores públicos y otros operadores para verificar que las transferencias o arrendamientos no vulneren las restricciones, sus acciones tienen que ver con los principios de transparencia y publicidad.
La propuesta del gobierno plantea que el sistema registral debe inscribir adecuadamente los terrenos destinados a vivienda de interés social y registrar los proyectos que se desarrollan sobre esos terrenos matrices. Además, las partidas matrices y las resultantes de la independización —departamentos y demás unidades inmobiliarias— deben reflejar que se trata de inmuebles sujetos a este régimen, con las cargas y limitaciones correspondientes.
De esta manera, cualquier persona interesada en arrendar una de estas propiedades podría conocer, a través de la publicidad registral, que esa unidad pertenece a un régimen de vivienda de interés social. No obstante, existen restricciones, como la prohibición de alquiler o la existencia de un plazo durante el cual no puede ser objeto de ciertas operaciones. Si el potencial arrendatario advierte en el registro que la vivienda está bajo un régimen que no permite el alquiler —o lo limita temporalmente—, debería abstenerse de celebrar ese contrato. El propietario, por su parte, también sabrá por la anotación registral que no puede alquilar mientras dure la restricción.
Bachiller en Periodismo por la Universidad Jaime Bausate y Meza, con seis años de experiencia en prensa radial, escrita, digital e instituciones públicas.
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