La duda sobre si los proyectos de vivienda social aprobados entre 2018 y 2021 siguen siendo válidos para recibir subsidios reavivó la discusión sobre las áreas mínimas. En ese período, explicó David Encinas, socio del estudio Rodríguez García & Encinas, no existía una regla clara que fijara metrajes para estas construcciones.
El área mínima es, en sencillo, el tamaño mínimo que una vivienda debe tener para ser considerada habitable. Ese estándar resulta clave porque la Vivienda de Interés Social (VIS) solo puede acceder a bonos si cumple ciertos requisitos técnicos. Como los proyectos bajo las reglas del 2018 no tenían un metraje mínimo definido, a diferencia de las normas actuales, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) debía precisar si esas viviendas seguían siendo elegibles.
En su respuesta, el ministerio señala que, aunque el reglamento especial de habilitación urbana y edificación del 2018 no fijó medidas, sí indicaba que en lo no regulado debía aplicarse el Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE), que sí establece metrajes generales. Con base en ello, precisa que los proyectos de vivienda social aprobados bajo esas reglas deben seguir las áreas del reglamento técnico: 40 metros cuadrados (m²) para viviendas sin posibilidad de ampliación y 25 m² para las que sí pueden ampliarse.
La interpretación de las áreas mínimas
Esa es la base sobre la cual el MVCS responde la consulta interna, aunque el tema sigue generando debate por la falta de consenso en la interpretación de las normas pasadas.
Para Katia Pinedo, asociada del área inmobiliaria de DLA Piper Perú, el pronunciamiento oficial “no cambia la historia, sino que aclara la secuencia normativa” y confirma la aplicación de la norma más específica según su momento. La especialista recuerda que, mientras no existió una norma especial para vivienda de interés social, “regía el reglamento nacional. Luego, con el reglamento VIS de 2023 y su actualización en 2025, ya se fijaron de forma expresa los metrajes mínimos”.
El vacío legal al que alude Pinedo se explica porque, si bien la Norma A.020 del RNE fijaba medidas de 40 m² para viviendas en proyectos multifamiliares, excluía expresamente a los programas sociales como Techo Propio o MiVivienda. A ello se suma que los reglamentos especiales de 2018, 2019 y 2020 tampoco definieron un metraje propio para este tipo de proyectos.
Ante esa ausencia de un mínimo legal, los desarrolladores de esos años diseñaban sus proyectos apelando a criterios de habitabilidad —que la vivienda permita dormir, cocinar, asearse, etcétera— y de viabilidad comercial. Para Pinedo, la aplicación del RNE en ese periodo era una salida técnica válida.
El punto más sensible del debate, sin embargo, es la retroactividad. Encinas advierte que el memorándum sí podría generar un riesgo: la interpretación del ministerio podría usarse para negar subsidios o bonos habitacionales a viviendas menores de 40 m², incluso cuando fueron licenciadas bajo otro marco normativo.
El debate por las áreas mínimas también expone diferencias sobre el alcance del memorándum del Ministerio de Vivienda. Para Pinedo, el documento no tiene efecto retroactivo: “Solo precisa que a partir de los nuevos reglamentos existen medidas mínimas exigibles; antes de eso, los proyectos se evaluaban con las reglas de su época”, indica, pues no declara inválidas las licencias anteriores ni exige su adecuación. En la vereda opuesta, su interlocutor advierte que “eso sería aplicar una regla nueva y retroactiva sobre actos administrativos vigentes y válidos bajo la norma antigua, lo que genera un riesgo de nulidad indirecta y de inseguridad jurídica”.
Alfredo Lozada, gerente institucional de la Cámara Peruana de Desarrolladores Inmobiliarios (Codip), coincide en que los proyectos con licencias válidas deben respetarse. “Si se obtuvo una licencia a través de la comisión técnica o del revisor urbano, conforme a ley, ese es un derecho adquirido. Cualquier cambio tiene que aplicarse hacia adelante, no hacia atrás”, enfatiza. Además, cuestiona la falta de coherencia dentro del propio MVCS y sostiene que estos documentos reflejan que no existe un criterio unificado: “Es insólito que, a estas alturas, directores dentro del mismo ministerio se consulten entre ellos porque no tienen clara la norma”.
Lozada recuerda que el ministerio ha tenido posturas distintas en los últimos años y que en 2022 la propia entidad emitió una opinión donde señalaba que bastaba cumplir con las condiciones de habitabilidad, sin exigir un metraje mínimo.
Para el especialista, el memorándum del 5 de noviembre “no es una opinión vinculante, es una comunicación interna entre direcciones”. En esa línea, remarca que solo las comisiones técnicas municipales y los revisores urbanos están facultados para interpretar las normas y aprobar licencias. Por eso defiende el principio de seguridad jurídica: “Si un trámite se realizó conforme a ley y obtuvo licencia válida, ese derecho adquirido no puede desconocerse. Cambiar criterios hacia atrás rompe el orden legal y genera incertidumbre en el sector”.
Gestión intentó recoger la posición del Ministerio de Vivienda, pero hasta el cierre de esta nota no hubo respuesta. El analista legal del área de Economía de Diario Gestión, abogado especialista encargado de Enfoque Legal, advierte que modificar los criterios de manera retroactiva afectaría la confianza en el sistema normativo.
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