La propuesta del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) vuelve a poner sobre la mesa la discusión sobre los porcentajes mínimos de vivienda de interés social (VIS) en los proyectos inmobiliarios que acceden a beneficios urbanísticos. El nuevo reglamento establece que, en los proyectos mixtos —aquellos que combinan VIS y viviendas convencionales—, al menos el 50% del “área útil vendible” deberá destinarse a vivienda social. La exigencia no se calcula sobre el número de departamentos, sino sobre la superficie que la inmobiliaria pondrá a la venta.
La norma aplicará para los proyectos VIS que se desarrollen bajo los parámetros urbanísticos y edificatorios especiales de este tipo de viviendas. También fija reglas para la nueva categoría de Vivienda de Interés Social para Vulnerabilidad Urbana (VISVU), orientada a familias sin vivienda que no hayan recibido apoyo habitacional previo del Estado.
Cuando un proyecto incluya VIS, VISVU y viviendas convencionales, la participación de la VIS no podrá ser menor al 40% del área destinada a la venta, mientras que la VISVU deberá representar al menos el 10%. En conjunto, ambas categorías deben sumar como mínimo el 50% del área total del proyecto. En cambio, si el inmueble solo contempla VISVU y viviendas convencionales, la participación de la primera no podrá superar el 30% del área vendible.
Alfredo Lozada, gerente institucional de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (Codip), recordó que los reglamentos anteriores ya contemplaban mecanismos para impulsar la VIS, aunque el marco vigente no fija un porcentaje obligatorio general.
La implicancia principal de la medida es que “sí condiciona la estructura económica del proyecto de todas maneras”, señaló Angello Rivera, socio de Osterling Abogados en el área inmobiliaria. Para el especialista, “esto tiene un impacto directo en el diseño comercial, financiero y hasta arquitectónico de los proyectos”.
Rivera recordó que las VIS tienen valores máximos de venta y requisitos específicos, por lo que el efecto de la regla dependerá de si el porcentaje exigido permite mantener el equilibrio financiero. “La exigencia puede ser razonable porque los beneficios urbanísticos son una contraprestación que otorga el Estado por acogerse a este tipo de segmento. Pero se tiene que cuidar que ese porcentaje no desequilibre la ecuación económica. La viabilidad depende del costo del suelo, la densidad, el financiamiento, la velocidad de ventas y los costos de construcción”, explicó.
Los especialistas en derecho inmobiliario consultados por Gestión consideran que la norma podría alterar la forma en que las inmobiliarias diseñan y estructuran proyectos que combinan viviendas de interés social con convencionales, pues una mayor proporción de los inmuebles quedará sujeta a las condiciones propias de la categoría de “interés social”.
“El reglamento vigente no determina un porcentaje obligatorio, deja que sean las municipalidades que deseen sacar incentivos edificatorios fijen cuál es el área vendible”, comentó a Gestión.
Luis Aliaga, especialista en derecho inmobiliario, señaló que las empresas tendrían que replantear la forma en que distribuyen y financian sus proyectos si deciden acogerse al régimen especial para vivienda de interés social. Según explicó, al destinar una mayor parte del proyecto a viviendas con precios regulados, los inmuebles convencionales tendrían que absorber una mayor parte de la rentabilidad del desarrollo.
Para Lozada, la lógica detrás del esquema es simple: quien recibe beneficios debe asumir obligaciones. “De manera general, creo que el desarrollo inmobiliario está acorde con este mecanismo. El que toma un incentivo edificatorio tiene una obligatoriedad de un porcentaje del 50%. Antes con reglamentos anteriores se tuvieron normas que fijaban porcentajes según la zonificación, los desarrolladores VIS están medianamente adecuados”, sostuvo.
El representante de Codip, en tanto, señaló que los gremios no prevén una afectación por ahora. Los desarrolladores ya operan bajo esquemas que incorporan vivienda de interés social, por lo que fijar un porcentaje mínimo ligado a incentivos urbanísticos no tendría por qué paralizar este tipo de proyectos. “Nadie obliga al promotor a ingresar a un régimen VIS, dependerá de si le es rentable o no. Si opta por los parámetros generales ordinarios, las exigencias y beneficios no se le aplican. La libertad del negocio se mantiene, pero los beneficios del régimen VIS vienen con obligaciones claras”, agregó.
Más allá del porcentaje, los especialistas advirtieron que quedan puntos por precisar antes de la aplicación definitiva del reglamento. Rivera consideró que debe definirse la forma exacta de calcular el “área útil vendible”, qué elementos integrarán ese cálculo y en qué momento se verificará el cumplimiento. “Debe indicar qué áreas se incluyen o excluyen, como estacionamientos, depósitos o áreas comunes. El reglamento debería desarrollar una metodología operativa para evitar interpretaciones distintas entre municipalidades y promotores”, explicó.
El proyecto de reglamento elaborado por el MVCS se encuentra en etapa de comentarios hasta el 6 de agosto y será publicado posteriormente. José Salardi, director ejecutivo de Codip, recordó que, si bien el gremio participó en las mesas técnicas para su elaboración, la redacción final y publicación del texto es responsabilidad del MVCS. Por ahora, continúan revisando la pre publicación para presentar propuestas técnicas complementarias.
Otro punto que genera observaciones es la aplicación de la nueva categoría de vivienda única o VISVU. Codip concentró sus observaciones en la forma en que se diferencian los porcentajes entre los distintos tipos de vivienda social incluidos en el proyecto. “El debate está en que si la vivienda única es vivienda de interés social que no recibe subsidio, ¿por qué el Estado le pone límites? Más bien debería promoverla porque no implica uso de subsidios”, señaló.
En tanto, Aliaga señaló que será necesario definir cómo se aplicarán los procedimientos de supervisión, considerando que el proyecto plantea mecanismos de fiscalización para verificar que las condiciones de los proyectos VIS sean cumplidas. “Debe definirse el momento exacto de verificación: si será al obtener la licencia, en la conformidad de obra o en la inscripción registral de la independización”, explicó.
Licenciada en Ciencias de la Comunicación por la Universidad de San Martín de Porres con experiencia en radio, tv, redes sociales y medios impresos. Escribo y hablo sobre economía y finanzas desde el 2020.
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