La incertidumbre generada en el sector inmobiliario por el anuncio de la derogación del reglamento de la Vivienda de Interés Social (VIS) podría frenar las inversiones hasta que se aclare la nueva normativa, advirtió Cecilia Lecaros, directora ejecutiva de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI Perú).
“Siempre la derogación de un reglamento genera incertidumbre, por no tener una seguridad jurídica. Cuando tu haces un banco de tierras, generas un compromiso con un fondo de inversión y desarrollas un proyecto, lo haces sobre una normativa vigente; y si a la mitad del camino cambian las reglas de juego, es una incertidumbre que se genera en el sector inmobiliario y es perjudicial”, subrayó Lecaros.
El proyecto de derogación responde a lo dispuesto por el Tribunal Constitucional (TC) en su sentencia N° 302/2023, de junio del 2023, y en el auto de ejecución publicado en septiembre del 2024. En ese último documento, el TC declaró nulos algunos artículos del reglamento de la VIS y dejó sin efecto la medida de promoción que permitía a las municipalidades recibir más fondos —equivalentes al 2.5% del valor de la construcción adicional— si autorizaban edificios más altos de lo regulado en su norma local.
El TC tomó esta decisión porque consideró que “la zonificación, el planeamiento urbano y la determinación de la altura máxima de las edificaciones, son competencias municipales exclusivas”, por lo que no debían ser reguladas por el Ministerio de Vivienda.
Una vez oficializada la derogación, el Ministerio de Vivienda tendrá un plazo de 60 días calendario para publicar un nuevo reglamento de la VIS, según dispone el propio proyecto. La exposición de motivos de la iniciativa señala que la medida busca adecuarse a los fallos del TC, que dejaron sin efecto la promoción para que los municipios permitan construcciones más altas (Gestión 01.10.2024).
José Espantoso, presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (ASEI), coincidió en que el vacío normativo afectaría las decisiones de inversión del sector. “Estamos insistiendo con el ministerio, para que no exista ese vacío legal, y pueda emitirse el nuevo reglamento a la par de la derogación del anterior. Y si hubiera el vacío, que sea el menor tiempo posible”, señaló.
Para la ejecutiva, el plazo de 60 días para emitir un nuevo reglamento resulta demasiado extenso, por lo que además se generará un vacío legal para el sector. “Yo hubiera presentado el nuevo reglamento junto con la derogación del anterior, para no tener ese vacío legal que generará incertidumbre”, agregó Lecaros, quien también ha sido viceministra de Vivienda. Durante esos 60 días “no tendremos un reglamento que nos dé visos sobre por dónde irá la Vivienda de Interés Social, por lo que se generaría un retraso en la generación de VIS para la oferta del segundo semestre del 2025 y el 2026”, estimó la vocera de ADI.
Al plantear la derogación, se deja entrever que desde el ministerio se buscan hacer más cambios a la regulación de la VIS, además de lo dispuesto por el TC, lo cual genera incertidumbre en el sector inmobiliario. Para generar menor incertidumbre, el Ministerio de Vivienda podría haber optado por modificar el actual reglamento de la VIS, eliminando solo los artículos declarados nulos por el TC, sin tener que derogarlo en su totalidad, sugirió Andrés Devoto, especialista en temas inmobiliarios del estudio Muñíz. “Las disposiciones que el TC declaró nulas son específicas; gran parte del reglamento está acorde a la ley y se podía conservar. Lo óptimo hubiera sido modificar algunas partes del reglamento y no eliminarlo todo”, remarcó.
Para José Espantoso, presidente de ASEI, el nuevo reglamento de la Vivienda de Interés Social (VIS) debe priorizar una definición precisa de este tipo de vivienda y el alcance de los subsidios estatales. “Será importante definir bien qué es Vivienda de Interés Social y hasta dónde va a ser el alcance de las ayuda a las familias que da el gobierno, para que puedan completar su inicial y obtener un crédito”, sostuvo. En esa línea, la asociación que lidera ha planteado al Ministerio de Economía la creación de una mesa ejecutiva intersectorial para impulsar medidas que favorezcan el desarrollo de viviendas formales, entre ellas un mecanismo de incremento anual de los subsidios destinados a la VIS. “Hoy producimos 40,000 viviendas al año y para cerrar el déficit habitacional debemos producir 200,000. Para lograrlo, se debe acompañar con un crecimiento de los subsidios”, anotó.
En tanto, Devoto reconoció que varios aspectos del reglamento vigente eran positivos, como la vivienda para arrendamiento, los programas de vivienda, los lotes con servicios, el techo propio y la regeneración urbana, y señaló que habrá que esperar la orientación del nuevo texto. “Muchas de las cosas del reglamento eran buenas; tenía vivienda para arrendamiento, programas de vivienda, lotes con servicios, techo propio, regeneración urbana. Habrá que ver ahora para dónde va el nuevo reglamento”, comentó.
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