Cuando una persona busca alquilar un departamento, no es extraño que el arrendador o la inmobiliaria le solicite, además de comprobantes de ingresos o referencias personales, su historial crediticio e incluso revise reportes en centrales de riesgo como Infocorp. Sin embargo, esta práctica abre una interrogante legal relevante: ¿pueden los propietarios o inmobiliarias revisar o solicitar libremente esa información? ¿Dónde están los límites entre una evaluación válida y un uso indebido de datos personales?
Una herramienta válida, pero no ilimitada
La evaluación del historial crediticio no es ilegal. Richard Allemant, socio de Lazo Abogados, explica que el arrendador puede evaluar la solvencia del postulante y considerar información de centrales de riesgo, siempre que dicha revisión sea pertinente, proporcional y limitada a la finalidad de medir el riesgo de incumplimiento del contrato. En la misma línea, Mauricio Cavero, socio del Estudio Aramburú, Castañeda & Boero, sostiene que la práctica tiene sustento normativo. Precisa que el Decreto Legislativo N.º 1177, que regula el régimen de arrendamiento para vivienda, contempla mecanismos de verificación de conducta contractual y morosidad. Además, la Ley N.º 27489, que regula las centrales privadas de información de riesgos, autoriza la difusión de información crediticia con fines de evaluación de solvencia. Ambos coinciden, no obstante, en que este tipo de verificación no puede convertirse en un examen irrestricto de la vida financiera del postulante ni habilita un acceso libre a toda su información económica.
¿Se necesita consentimiento del inquilino?
El consentimiento es el eje central de la discusión. Según la Ley de Protección de Datos Personales, el tratamiento de datos requiere autorización del titular como regla general. No obstante, los especialistas indican que existe una excepción cuando la información crediticia es gestionada por las propias centrales de riesgo dentro de su marco legal. El matiz está en quién accede a esos datos. Cavero precisa que si el tratamiento lo realiza una central de riesgo, no se requiere consentimiento; pero si lo hace un propietario o una inmobiliaria, sí se necesita autorización expresa del postulante. Allemant agrega que el consentimiento debe ser libre, previo, expreso e informado, y pierde validez si se condiciona la entrega de información no indispensable al acceso al alquiler. Ambos abogados descartan que contar con datos básicos como el nombre o el número de DNI habilite al propietario a consultar el historial crediticio. “El DNI no funciona como una llave jurídica para indagar en la situación patrimonial de una persona”, advierte Allemant. Cavero remarca que la habilitación legal para acceder a esta información corresponde exclusivamente a las centrales de riesgo, no a terceros como propietarios o inmobiliarias. Así, la clave está en distinguir entre el rol de las centrales de riesgo y el de los particulares que buscan alquilar.¿Puede exigirse un “buen historial” como condición?
El uso del historial crediticio como filtro para alquilar un departamento es un criterio válido para evaluar solvencia, según los especialistas consultados. Cavero señala que, bajo el principio de libertad de contratación, el arrendador puede establecer criterios de elegibilidad, siempre que no sean arbitrarios ni discriminatorios. Este tipo de análisis ha sido reconocido como válido por el Instituto Nacional de Defensa de la Competencia y de la Protección de la Propiedad Intelectual (Indecopi) en casos relacionados con el acceso al crédito.
Sin embargo, Allemant advierte que este filtro no debe convertirse en una barrera automática ni opaca. Rechazar a un postulante sin criterios claros o basándose en información desactualizada o irrelevante puede resultar cuestionable. Ambos abogados coinciden en que la evaluación debe ser justa y transparente.
Qué información se puede pedir y cuál no
Existen límites claros sobre la información que puede solicitarse en un proceso de arrendamiento. La ley exige que los datos sean adecuados, relevantes y no excesivos. Cavero señala que no resulta proporcional solicitar información como historial médico, hábitos de consumo o datos laborales que no guarden relación con la capacidad de pago. Por su parte, Allemant advierte que solicitar movimientos bancarios, saldos de cuentas o consumos de tarjetas suele exceder lo necesario para evaluar la solvencia en un proceso de arrendamiento. Los especialistas coinciden en que la información requerida debe limitarse a lo estrictamente necesario para verificar la capacidad de pago del inquilino.
Riesgos legales: multas, reclamos y responsabilidad penal
El principal riesgo por el uso indebido de información crediticia es administrativo, con multas de hasta 100 UIT (S/ 550,000 al valor del 2026) por infracciones a la normativa de datos personales, según los especialistas. Cavero agrega que también pueden surgir responsabilidades civiles por daños e incluso implicancias penales, como violación de la intimidad o tráfico ilegal de datos. Si interviene una inmobiliaria, el caso puede escalar a la esfera de consumo ante Indecopi por trato discriminatorio o uso indebido de información.
¿Puede ser discriminatorio negar el alquiler?
En este punto hay matices. Cavero sostiene que negar el alquiler por un historial crediticio negativo objetivamente verificado no constituye discriminación. Sin embargo, Allemant advierte que sí podría serlo si el historial se usa como único criterio, si se basa en datos erróneos o si encubre una exclusión por condición económica. La decisión debe estar sustentada en criterios objetivos, verificables y proporcionales.
Abogado especialista encargado de Enfoque Legal en Diario Gestión - Actualmente, ocupa la posición de analista legal en el área de Economía en el Diario Gestión.
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