El mercado inmobiliario de Lima Metropolitana y el Callao atraviesa un momento de expansión, aunque el principal obstáculo ya no es la demanda sino la escasez de suelo urbano habilitado con servicios básicos. Durante el primer semestre de 2026 se comercializaron 15.477 viviendas nuevas, lo que representa un incremento del 26% en comparación con el mismo periodo de 2025, según el informe de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (CODIP). El reporte también destaca que la oferta de proyectos y la capacidad de absorción de la demanda se mantuvieron en niveles favorables.
El sector que concentró el mayor volumen de ventas fue Lima Moderna, con 6.294 unidades vendidas entre enero y junio. Le siguieron Lima Top (4.005), Lima Centro (2.638), Callao (888), Lima Norte (759), Lima Sur (538) y Lima Este (355). Sin embargo, el dinamismo más acelerado se registró en otras zonas de la capital. Lima Norte lideró el crecimiento con un avance del 69% frente al primer semestre de 2025, seguida por Callao (53%), Lima Sur (50%) y Lima Este (50%).
Estos datos evidencian que la actividad inmobiliaria se está expandiendo hacia distritos donde aún existe disponibilidad de terreno para nuevos desarrollos urbanos. No obstante, el desafío para sostener ese ritmo de crecimiento ya no pasa únicamente por atraer compradores, sino por ampliar la oferta de terrenos que cuenten con agua, alcantarillado, electricidad y vías de acceso, elementos que se han vuelto determinantes para impulsar nuevos proyectos inmobiliarios en la capital.
La absorción promedio mensual y la oferta de viviendas mostraron una evolución diferenciada entre Lima Metropolitana y el Callao durante el primer semestre de 2026 en comparación con el mismo periodo de 2025. Pese al crecimiento de las ventas, el sector enfrenta un reto estructural que podría condicionar la expansión del mercado en los próximos años: la disponibilidad de suelo urbano con infraestructura suficiente para ejecutar nuevos proyectos.
Durante la presentación del informe de CODIP, Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la entidad, señaló que la demanda por adquirir viviendas existe en distintas zonas de la capital, pero que la oferta depende de que los terrenos cuenten con las condiciones necesarias para urbanizarse. "Para generar o dinamizar esos mercados, lo que tenemos que asegurar es que exista mayor oferta. Y para que exista mayor oferta, necesitamos que exista más suelo donde construir esa oferta", indicó.
La especialista precisó que el desarrollo inmobiliario no depende únicamente de la existencia de terrenos disponibles, sino también de que estos cuenten con agua potable, alcantarillado, electricidad, gas natural y vías de acceso. Según explicó, cuando estos servicios llegan a nuevas áreas de la ciudad, aumenta la posibilidad de desarrollar proyectos y atender una demanda que ya existe. "Los resultados del primer semestre muestran que la demanda de vivienda nueva mantiene una trayectoria de crecimiento y se está extendiendo hacia nuevas zonas de Lima y Callao. Este dinamismo responde a una oferta más diversa y a compradores que buscan alternativas acordes con su capacidad de pago, conectividad y necesidades familiares", afirmó Gálvez.
Más suelo urbano para ampliar la oferta de viviendas
El informe elaborado por CODIP revela que el mercado mantiene un equilibrio entre oferta y demanda: la absorción promedio mensual subió de 3,9% a 4,4%, y el tiempo estimado para agotar el stock de viviendas se redujo a 24 meses, por debajo del promedio de los últimos cinco años. Además, el 86% de las viviendas vendidas corresponde a proyectos en planos o en construcción, lo que indica que el mercado sigue incorporando nuevas unidades sin generar sobreoferta. "Siempre y cuando el Estado cumpla con llevar esos servicios, se va a generar el suelo suficiente para incrementar la oferta y, con ello, dinamizar el mercado", sostuvo.
De cara al futuro, el sector considera que el gobierno que asumirá funciones el próximo 28 de julio tendrá un papel clave para dar continuidad al crecimiento del mercado inmobiliario. Ana Cecilia Gálvez señaló que una de las principales tareas será establecer una política habitacional de largo plazo que otorgue previsibilidad tanto a las familias como a las empresas que desarrollan proyectos de vivienda. "Lo que tiene que definir el nuevo gobierno es una política habitacional de largo plazo que establezca un presupuesto de subsidios habitacionales y un esquema de financiamiento que garantice su continuidad", afirmó.
La predictibilidad que el desarrollador inmobiliario necesita para invertir la brinda, según explicó, “esa política de subsidios por los próximos diez años”. Añadió que esa estabilidad es determinante, pues muchos proyectos tardan varios años en ejecutarse. En un mercado con demanda sostenida y oferta en crecimiento, el desempeño del sector dependerá en gran medida de la capacidad para habilitar nuevos suelos urbanos y de las políticas que garanticen el desarrollo de vivienda a mediano y largo plazo.
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