Un reciente informe del Grupo de Análisis para el Desarrollo (Grade), presentado en el Expo Real Estate 2024 organizado por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI Perú), revela que el 71% de las viviendas en el Perú se realizaron mediante autoconstrucción. Sin embargo, este promedio general esconde marcadas diferencias según el nivel socioeconómico (NSE).
En el NSE C, que agrupa a la clase media, 9 de cada 10 viviendas producidas corresponden a autoconstrucción. Específicamente, en los subniveles C1 y C2, las viviendas autoconstruidas superan el 90%. En los NSE D y E la cifra es casi del 100%, mientras que en el NSE B solo un 39% de los inmuebles fueron autoconstruidos. En el NSE A, todas las construcciones son convencionales.
La forma de habitar también varía: casi la totalidad de las familias en los NSE A y B viven en departamentos, mientras que en los NSE C, D y E casi el total reside en casas independientes. Pese a que esta tendencia es distinta en otros países, en el Perú las personas de menor NSE tienen mayor probabilidad de habitar una casa independiente.
El investigador de Grade, Álvaro Espinoza, precisa que esta situación está relacionada con un problema en la oferta inmobiliaria y con la falta de una política de vivienda. Señala que los edificios donde se ubican los departamentos suelen ser formales, por lo que deben comprarse con créditos a los que no necesariamente acceden las personas de menores ingresos.
“En todo el mundo las personas con menos recursos viven en edificios porque es más barato y los ricos viven en casas, acá es al revés porque no se producen los edificios donde viva estas personas, no hay una política de vivienda que debería producir los miles de edificios al año para que la gente que necesita vivienda y tiene pocos recursos, pueda ir ahí. Es un problema de oferta”, comentó a Gestión.
La autoconstrucción, además, se financia mayoritariamente con ahorros y préstamos personales. En promedio, solo el 10% del financiamiento corresponde a crédito hipotecario. “Nadie les ofrece créditos hipotecarios. Es fácil acceder a un crédito personal, es difícil a un crédito con garantía hipotecaria. Si el banco tiene la opción de prestarte al 40% y tú le vas a pedir igual ¿por qué te ofrecería prestarte al 8%? Ahí hay un tema de incentivos que no está funcionando”, señaló.
El tiempo de construcción también es distinto. Según el estudio, de cada diez viviendas autoconstruidas en el Perú, siete tardaron cerca de 20 años en completarse. En la mayoría de los casos, hubo una demora de 10 años entre la compra, adquisición u ocupación del predio y el inicio de la construcción de material noble, otros 6 años para la culminación del primer piso y unos cinco más para terminar el segundo piso.
En ciudades como Chulucanas (Piura), Paita (Piura), Ferreñafe (Lambayeque), Yurimaguas (Loreto), Huaral (Lima) y Barranca (Lima), más del 85% de las viviendas han sido edificadas por los mismos propietarios. Sin embargo, pese a que en la autoconstrucción no se contratan especialistas ni se realizan trámites legales o permisos formales, el costo termina siendo mayor. De acuerdo con Grade, autoconstruir en zonas de expansión tiene un costo de S/ 1,735 por metro cuadrado, mientras que construir con el programa Techo Propio, que ejecuta una empresa formal, asciende a S/ 1,314 por metro cuadrado. En promedio, se estima que autoconstruir implica un costo 33% mayor al de una construcción formal.
El investigador de Grade, Espinoza, explicó que esto se debe a que al hacer la vivienda por partes se generan pérdidas. “Si haces una casa en 20 etapas comprando de a poquitos, vas a ocupar lo más caro, no hay manera de poder reducir costos, vas a tener que contratar al maestro cada vez que haces una ampliación y eso es mucho más caro. Como no tienes unos buenos planos, no tienes un profesional que te ha dicho cómo hacerlo, muchas veces la gente gasta más”, señaló. Además, agregó: “Muchas veces tienes que hacer una parte, pero después quieres ampliar. Entonces tienes que demoler una pared y ese tipo de cosas, hay un margen de pérdida siempre. Entonces todo eso suma y al final, en última instancia, sale más caro pese a que has ahorrado en el arquitecto, en el ingeniero, en los permisos”.
¿Qué se necesita para solucionar esto?
Mientras no se logre un ritmo de producción de vivienda social que cubra el déficit anual de 100,000 viviendas, el Estado podría apoyar a los hogares con asistencia técnica, subsidiando evaluaciones estructurales para quienes autoconstruyen, con planos y supervisión profesional, según Espinoza de Grade. La especialista sostiene que la clave para reducir los altos niveles de autoconstrucción es producir más viviendas sociales e impulsar un crédito específico para autoconstruir. “Si producimos más vivienda social, la gente tiene menos necesidad de construir. Esa línea social tiene que ser accesible, tienes que poder tener acceso a crédito y también facilitar que la demanda pueda llegar, nadie quiere vivir 20 años construyendo su casa si puedes tenerla el primer día de mi casa con todos los servicios, simplemente no tienen otra opción”, afirmó.
Comentarios 0
Súmate a la conversación
Tu comentario es anónimo, pero para evitar bots necesitamos que te registres. Es gratis y toma 30 segundos.
Crear cuenta para comentar Ya tengo cuenta