Sin embargo, la propuesta establece condiciones claras para aplicar estas sanciones. En el caso del agua, el condominio deberá garantizar “la disponibilidad permanente de, al menos, un punto de acceso a agua potable debidamente habilitado, operativo y accesible, destinado exclusivamente al consumo humano del propietario afectado y de los ocupantes del inmueble”. Ese punto de acceso podrá ubicarse en un área común y fuera del departamento del moroso. Para limitar el ascensor, se exige que existan escaleras habilitadas, operativas y seguras que permitan el ingreso y salida a los departamentos.
La norma también precisa que estas medidas no aplicarán en departamentos donde residan personas en situación de especial vulnerabilidad.
Además del agua y el ascensor, el proyecto de ley menciona que las juntas podrían restringir el uso de bienes comunes no esenciales como medida de presión. Entre ellos figuran el salón de usos múltiples, el gimnasio, los estacionamientos no asignados y otros espacios con que cuente el condominio, cuando exista morosidad comprobada.
¿Quién es el vecino moroso?
Para aplicar las medidas de presión, la propuesta exige un procedimiento previo obligatorio. Este incluye una notificación fehaciente al propietario con al menos 15 días calendario de anticipación, un plazo mínimo de 15 días para regularizar la deuda o suscribir un fraccionamiento, y un acuerdo expreso de la asamblea de propietarios conforme al reglamento interno.
Normativa existente
El régimen de propiedad horizontal, aprobado por el Decreto Legislativo N° 1568, ya está vigente. Sobre las restricciones que pueden imponer las Juntas de Propietarios, Gestión ha informado que David Encinas, socio del estudio Rodríguez García & Encinas, señaló que la prohibición total del ascensor restringe el acceso normal a la vivienda y difícilmente supera un análisis de proporcionalidad. No obstante, Carlos Monteza, socio de Cuatrecasas, recordó que el Tribunal Constitucional ya validó, en un caso, la limitación del ascensor para morosos, pues no limitaba el libre tránsito al poder acceder por las escaleras.
En cuanto a la restricción de áreas comunes, ambos especialistas coincidieron en que pueden ser válidas actualmente, siempre que estén previstas en el reglamento del condominio “y no afecten el acceso a la vivienda ni a servicios indispensables”.
Editora de Economía y coordinadora de ESG del diario Gestión. Licenciada en Ciencias de la Comunicación. Con casi 10 años de experiencia profesional en el rubro.
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